Мир инвестиций

В начале августа Гринспен заявил, что:

Большинство комментариев на это заявление заканчивалось чем-то вроде: «Сегодняшнее утверждение уважаемого аналитика является всего лишь возможным прогнозом, а совсем не констатацией свершившегося факта… Сегодняшние цифры говорят о том, что шаг в пропасть сделан не будет».

На этом заявление списали в архив. Ведь, как говорил классик, запоминается окончание разговора…

Сегодня я хочу немного “подсветить” обозначенную Гринспеном опасность.

Начну с одной особенности американского законодательства (отсутствующей практически во всех остальных странах мира), которая в значительной мере способствовала формированию “пузыря” на рынке недвижимости: задолженность по ипотеке может быть обращена только на купленную на этот ипотечный кредит недвижимость. Банк, выдавший ипотечный кредит, не может требовать возмещения за счет другого имущества должника или за счет его доходов.

Дальше - больше. Важнейшим макроэкономическим сдвигом 90-х стало появление в мире дешевых длинных денег. В качестве причины указывают на переход ряда крупных стран от командно-административной модели к рыночной, что приводит к резкому росту сбережений в этих странах. Эти сберегаемые деньги текут далее в “надежную” гавань, каковой в ту пору являлись США. Стало необычно легко как давать, так и брать в долг. Широко распространились такие формы ипотечного кредитования, при которых в первые годы вообще ничего не надо было платить. Оплата тела и процентов по долгу могла начаться, к примеру, только с третьего года.

Когда говорят, что американцы в этих условиях стали брать на себя слишком много рисков, вели себя экономически безответственно - это правда только на четверть. Да, банки вели себя безответственно. Кредиты на 30-лет раздавались сотрудниками банка по принципу “а там или шах сдохнет, или осел, а свой бонус я получу уже в этом году”.

Рядовые же американцы получили возможность делать малорискованные ставки на рост цен на недвижимость. Было бы глупо этим не воспользоваться, ведь они рисковали только уже выплаченными процентами! В первые годы это весьма незначительная сумма. Доход же мог быть заметно выше.

В эту инвестиционную игру включились многие. Вероятность значительного и длительного снижения цен казалась маловероятной. Результат такого инвестирования на рисунке:

 Рис. 1. Интересно отметить, что верхняя точка была достигнута в начале 2005 года.

Как следует из этого рисунка, в среднем американцы должны за дома больше, чем эти дома стоят.

Внешне это выглядит не очень опасно. Жилой фонд США оценивается в суммарно цифрой в 50 трлн. $, на этом фоне убыток в 600 млрд. $ кажется незначительным.

Однако это “средняя температура по палате”.  Убытки сосредоточены в той группе покупателей, которые брали ипотеку в последние годы. Между тем именно им легче всего отказаться от недвижимости, отойдя в сторону - ведь за нее пока уплачено не так и много.

Социологические замеры показывают, что американцы в среднем готовы продолжать оплачивать долг (при наличии такой возможности) в случае, если стоимость жилья опустилась на 10-15% ниже стоимости ипотеки. Однако если разница составляет 20-30%, то они начинают массово отказываться от выплаты ипотеки - это становится экономически неоправдано.

Теперь цифры. В настоящее время 15% домов в США, купленных по ипотеке, стоят на 30 и более % дешевле, чем сумма ипотечного долга без процентов на него. Это порядка 1.5 млн. домов, которые могут отойти банкам и быть выставлены на продажу. Естественно, “вываливание” на рынок такой товарной массы на продажу будет толкать цены вниз. Это будет приводить к замкнутому кругу: появление новых владельцев ипотеки, которым становится экономически выгодно оказаться от ее обслуживания, новая волна отчуждения домов и выставление их на продажу.

Определенную надежду дает то, что жилье в США в июне-июле дорожало:

Рис. 2.  Локальное “дно” было в феврале-апреле, затем цифры потянулись вверх.

Однако:

1. Данный рост укладывается в сезонный паттерн. Каждое лето цены на жилье растут, достигая пика в конце июля - начале августа. Второй незначительный сезонный подъем происходит перед новым годом.
2. В мае-июне ставки по ипотеке снизились ло исторического минимума, однако сейчас они вновь начали расти.
3. Банк последовали “настоятельной рекомендации” Белого дома и объявили мораторий на выставление на торги изъятых ипотечных домов. Сейчас этот “добровольный” мораторий заканчивается.

Таким образом, есть потенциал для осеннего существенного снижения цен на жилье.  В размере упомянутых Гринспеном 10% - легко.

Это может привести к двум последствиям:

1. Появлению N-ной волны новых убытков у банков из-за ипотеки. Размер волны, как обычно, несколько сот миллиардов долларов.
2. Невозможности для банков далее маскировать плохие долги под хорошие. Не является большим секретом то, что относительно “хорошие” отчеты банков сейчас во многом есть следствие эквилибристики в учетной политике, причем на эти “фокусы” одобрительную отмашку дали сами власти США. Однако новое снижение цен на жилье и новая волна дефолтов по ипотечным долгам может сделать невозможной дальнейшее приукрашивание отчетности. Произойдет то, что называется “распознанием плохих долгов” - до бухгалеров де “дойдет”, что они плохие и оценивать их надо иначе.