Мир инвестиций

Минувший февраль только добавил интриг и без того запутанной ситуации на российском рынке недвижимости. Казалось бы, все обстоятельства складываются так, что стоимость квадратного метра должна наконец пойти вверх, причем немалыми темпами. Вроде бы и кризис уже ушел на задний план, и экономическая ситуация постепенно налаживается. В частности, ипотека как основной стимул массового платежеспособного спроса на жилье с каждым месяцем становится все либеральнее, а ипотечные кредиты по своим параметрам приближаются к докризисным. Цены на нефть как главный показатель благополучия нашей страны продемонстрировали в феврале небывалое ралли, а их рост за последние полгода составил уже более 50%. При этом объемы строительства жилья в Москве за 2010 год оказались минимальными за много лет. Казалось бы, все факторы за то, чтобы цены на недвижимость взлетели вверх. Только вот пока квадратный метр не торопится дорожать.

По данным аналитического центра IRN, индекс стоимости жилья в Москве вырос за февраль 2011 года примерно на 1% с 4 530 до 4 573 долл. за квадратный метр, то есть по сути не более, чем на уровне инфляции. Также следует отметить, что курс доллара за февраль несколько снизился. Поэтому, по статистике журнала о недвижимости Metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве во многом остаются при своем со средней стоимостью плюс-минус 135 тысяч рублей за метр. Более того, индексы не показывают разгона ценового прироста от начала месяца к концу - наблюдается медленное равномерное карабканье вверх, но не более того.

Распределение динамики стоимости по типам жилья показывает заметное расслоение рынка - неоднородность изменения цен в зависимости от сегмента. Наибольший прирост демонстрируют недорогие сегменты - все панельные дома, в том числе и старый жилой фонд, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом дорогие современные монолитно-кирпичные дома даже в минусе, почти нет прироста в сегменте многокомнатных квартир. Таким образом, посткризисный платежеспособный спрос дотягивается во многом только до жилья экономкласса, что приводит к вымыванию с рынка недорогих квартир и повышенным темпам роста цен в нижней ценовой категории.

Стоимость жилья по районам Москвы показывает в феврале схожую картину - в наибольшем плюсе в основном недорогие спальные районы: Северное Медведково, Южное Медведково, Бабушкинская, Перово, Щукино, Покровское-Стрешнево, Тушинская, Жулебино, Богородское, Метрогородок и т.д. А немало дорогих районов центра оказались в феврале даже в минусе, например: Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад.

Полностью аналогичная картина наблюдается в феврале и по округам Москвы: в минусе Западный округ, в нуле Центральный округ. А в наибольшем плюсе все районы за МКАД, а также Северо-Восточный округ и Восточный округ.

Почему стоимость жилья не торопится устремиться вверх вслед за нефтью и оживлением финансового сектора? Первое, что приходит в голову, - лаг по времени. Если нефть подскочила до рекордных (на конец февраля 2011 года) 120 долл. за баррель (марка брент), то недвижимость почувствует поток нефтедолларов только через несколько месяцев. Но и тут все выглядит не совсем гладко. Нефть начала устойчиво дорожать уже с конца лета 2010 года с отметки около 70 долл. за баррель и выросла к концу 2010 года до 95 долл., то есть на 35%. А на рынке недвижимости как осень, так и минувшая зима оставляли желать лучшего.

Вообще говоря, однозначной связи динамики цен на нефть и цен на недвижимость не существует, как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Понятно, что они взаимосвязаны в рамках единой макроэкономики, но эта взаимосвязь нелинейна и очень сложна для того, чтобы вывести простую формулу вроде «Дороже нефть - дороже и недвижимость». За последние годы нефть и недвижимость чаще находились в противофазе, нежели повторяли друг друга.

Что же касается дефицита новостроек, то и с ним картина далеко не такая однозначная, как кажется изначально. Да, объемы ввода нового жилья в Москве за период с 2007 до 2010 года сократились с 4.8 до 1.8 миллиона квадратных метров в год. Но при этом почему-то упускается из вида то важное обстоятельство, что до кризиса из 4.5 - 4.8 миллиона квадратных метров в год на рынок, в свободную продажу поступало только около 1.5 миллиона метров. Остальные 70 - 80% составляло социальное жилье, возводимое за счет бюджета, и именно за счет него и произошел столь резкий обвал объемов строительства. При этом около 1.5 миллиона метров для продажи ежегодно в Москве как строилось, так строится.

Что получается в итоге? Много поводов для ажиотажа, но их реальное и объективное влияние на рынок недвижимости очень размыто. Но так или иначе, эмоциональный фактор далеко не последний для людей, намеренных купить квартиру в Москве, поэтому его немалое влияние на рынок недвижимости в этом году мы все-таки увидим.

По мнению специалистов аналитического центра IRN, в ближайшие месяцы резкого взлета стоимости жилья ожидать уже не приходится. Наиболее вероятны текущие темпы роста средних показателей или немного выше, порядка 1-2% в месяц. Здесь также следует помнить, что курсы валют будут вносить дополнительные корректировки: так, при дальнейшем ослаблении доллара рост рублевых цен на квартиры в Москве на уровне 1% может сопровождаться ростом долларовых цен на 2-3% и более.

Во втором полугодии и в начале 2012 года можно ожидать более интенсивного ценового ралли, но в основном в сегменте жилья экономкласса. Во-первых, такое поведение цен было характерно для периода выборов 2004 и 2008 годов. Во-вторых, все большее печатание необеспеченных денег уже разгоняет мировую инфляцию, а значит, и недвижимость должна начать отыгрывать ее более повышенными темпами. В этом плане динамика цен в рублях как в более объективной сырьевой валюте будет являться даже более показательной, нежели в долларах.