Сколько стоит недвижимость за рубежом? Что выгоднее: купить квартиру в Москве или в Париже? Стоит ли еще ждать падения цен, или лучше покупать недвижимость сейчас? Сколько стоит содержать квартиру за границей?..

Недвижимость в странах, популярных у россиян

В период активного роста рынка покупатели ориентировались на относительно недорогие страны, где был потенциал роста (Черногория, Турция, Болгария и т.д.). Сейчас выявить и строго очертить круг популярных направлений стало сложнее, так как тенденции рынков недвижимости в разных странах стали различными. В последние 6-7 месяцев в России наблюдается увеличение интереса к различным регионам Франции: Лазурному берегу, Парижу, региону Лангедок-Руссильон. Россияне интересуются абсолютно всем - от студии в Париже за 100-110 тыс. евро, до отелей и гостиниц стоимостью в несколько миллионов евро. Эксперты отмечают интерес и к альпийским горнолыжным курортам, в частности к Шамони.

В списке приоритетов россиян сейчас находится и Чехия. Интерес к этой стране существенно вырос, особенно после отмены закона о необходимости оформлять юридическое лицо для приобретения недвижимости. Спросом пользуются объекты как в Праге, так и в Карловых Варах. Интерес к Чехии велик среди различных целевых аудиторий - как среди молодежи, с целью инвестирования, переезда на ПМЖ и ведения бизнеса, так и среди людей более старшего поколения, также с целью инвестиций, проживания на пенсии, лечения. Помимо объектов жилой недвижимости, популярностью пользуются и объекты коммерческого назначения, гостиницы, рестораны, различные помещения street-retail с целью дальнейшего ведения бизнеса.

Не ослабевает интерес к Болгарии. Россияне активно инвестировали в эту страну по нескольким причинам, и одной из наиболее весомых для средних и крупных инвесторов была возможность получения визы "D" или вида на жительство. Ранее для этого достаточно было инвестировать 500 тыс. долларов, купив несколько апартаментов в Болгарии. Сейчас входной порог для такого решения увеличился до нескольких миллионов, что существенно сократило число потенциальных инвесторов. Но Болгария по-прежнему популярна для тех, кто ищет "дачу на море", и круг таких покупателей достаточно обширен. Тому есть несколько причин: отсутствие языкового барьера, общность религии, близость от Москвы (не более двух с половиной часов лета), улучшение качества строительства и организации управления в строящихся комплексах.

Тем, кто ищет альтернативу Болгарии в плане получения вида на жительство, можно рекомендовать рассмотреть Португалию. Если говорить о небольших студиях на вторичном рынке в провинции страны, то стоимость таких объектов весьма доступна: от 40-50 тыс. евро. Преимуществами страны при этом являются членство в Евросоюзе и вхождение в шенгенскую зону, богатое культурное наследие, хорошие климатические условия в течение всего года, а также возможность в течение четырех лет решить вопрос с видом на жительство. Первые три года после приобретения недвижимости покупатель получает мультивизу, а на четвертый год, если не было нарушений паспортного режима и законодательства Португалии, уже есть возможность подавать на ВНЖ. Эта европейская страна наиболее проста и доступна в плане получения ВНЖ из всех стран Европы.

Немногие пока знают и о стоимости и возможностях приобретения недвижимости в Австрии. Для приобретения недвижимости на территории этой страны россиянам придется открывать юридическое лицо. Единственное исключение - Вена, где можно купить недвижимость на физическое лицо, при наличии длительной шенгенской визы, выданной консульством Австрии. Разрешение на приобретение выдают местные власти и процесс этот занимает около двух месяцев, но тем не менее стать обладателем недвижимости в Вене престижно и, самое главное, очень недорого - бывают объекты по цене 70-80 тыс. евро. Такие предложения довольно редки и быстро раскупаются, но все же возможность сделать такую покупку существует. Вена интересна и с точки зрения вложения средств, и с точки зрения обучения детей.

Процедура покупки

Рассмотрим процедуру покупки строящегося объекта на территории Италии (в Калабрии) и Болгарии (на Солнечном берегу). Обычно после выбора конкретного объекта, необходимо оставить залог в размере 2-3 тыс. евро для того, чтобы объект был снят с продажи. Это можно сделать как в стране, где объект приобретается, так и в России. Затем подписывается предварительный договор, в котором обозначены этапы рассрочки для покупателя, а на застройщика налагаются обязательства сдать объект в указанные сроки. Последний взнос оплачивается, когда объект уже построен и сдан. Тогда же подписывается окончательный договор в присутствии нотариуса, и права собственности на объект переходят к покупателю.

В некоторых случаях, например в Калабрии, возможно предоставление ипотечного кредита на последнюю часть рассрочки, когда объект уже построен. Кредит предоставляется при наличии справки, подтверждающей доход (обычно это 2-НДФЛ), под 3,85% годовых. Оплачивать рассрочку можно из России через любой банк. Необходимо наличие валютного счета и предварительного договора, в котором прописаны этапы рассрочки и суммы, необходимые для оплаты. Рассрочка может быть разной, это и 35%+45%+20% или 33,3%+33,3%+33,3% или 50%+50%, и другие варианты.

В принципе, способы покупки строящегося объекта во всех странах похожи. Различия минимальны, тем не менее они есть. Во Франции банки готовы предоставлять ипотечные кредиты на строящиеся объекты, что еще раз подчеркивает высокую ликвидность объектов. В Чехии можно заплатить 10% на этапе заключения предварительного договора, а остальные 90% - после сдачи объекта и подписания нотариального договора. Очень интересные предложения есть по Турции - на уже готовые, построенные и сданные объекты можно получить беспроцентную рассрочку у застройщика до 12 лет.

Стоимость содержания недвижимости за рубежом

Возьмем для примера Францию. Налоги и расходы при содержании выглядят примерно следующим образом: 1) налог на недвижимость (taxe fonciere) - ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и ее расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта в год; 2) налог на состояние (или налог на роскошь) - это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 тыс. евро; 3) подоходный налог при сдаче объекта в аренду - 20%; 4) коммунальные расходы - различаются в зависимости от местоположения объекта.

Кстати
Налогообложение недвижимости во Франции
До 770 тыс. евро - не облагается.
От 770 тыс.  до 1,24 млн евро - 0,55% от разницы.
От 1,24 млн до 2,45 млн евро - 0,75% от разницы.
От 2,45 млн до  3,85 млн евро - 1% от разницы.
От 3,85 млн до 7,36 млн евро - 1,30% от разницы.
От 7,36 млн до 16,02 млн евро - 1,65% от разницы.
Более 16,02 млн - 1,8% от разницы.

Пример
Если объект стоит 1,3 млн евро, соответственно, расчет налога на роскошь идет по такой схеме: 1,3 млн - 1,24 млн = 60 тыс. евро, эта сумма облагается налогом по ставке 0,75%, затем 1,24 млн - 770 тыс. = 470  тыс. евро, эта сумма облагается налогом по ставке 0,55%. Система непростая, но так она работает.

Другой пример - содержание недвижимости в Чехии. В этой стране с мая 2009 года возможна покупка недвижимости россиянами на физическое лицо, но тем не менее те покупатели, которые заинтересованы в получении ВНЖ в Чехии, а также покупке с использованием ипотечного кредита, оформляют покупку на юридическое лицо, то есть открывают чешскую фирму. В этом случае затраты увеличиваются в связи с содержанием и обслуживанием юридического лица:

1. Ежегодный налог на недвижимость - базовая ставка - 1 крона (0,04 евро) за 1 кв. м. В случае покупки квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (то есть включая стены), а у квартиры считается площадь пола). Базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тыс. человек, а также в курортных городах Франтишкове-Лазне, Лугачовице, Марианске-Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
2. Налог на прибыль для открытой фирмы - 24%. Рекомендация: "работать в 0".
3. Ежегодные расходы фирмы - примерно 500 евро.
4. Среднемесячная плата за коммунальные услуги - 120-240 евро.

Если нет налога на роскошь, как во Франции, или затрат на юридическое лицо, как в Чехии, то недвижимость очень недорога в содержании.

Например, в Болгарии:

1. Ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога для физических и юридических лиц одинакова и составляет 0,15%;
2. Страховка недвижимости - 0,3% от стоимости объекта (необязательно);
3. Коммунальные и прочие расходы:

- электричество - 0,1 евро/кВт-ч;
- вода - 0,5 евро/ куб. м;
- квартирная плата: отсутствует;
- стационарный телефон: установка - 100 евро, абонентская плата за 1 мес.- 4 евро;
- Интернет LAN - 15 евро в месяц.

Таблица по странам и объектам

_{По информации Distant Property Management  (по состоянию на 1.12.2009)}