Ипотека остается серьезным риском для балансов банков США
Рынок ипотечного кредитования США, с которого, по большому счету, и начался нынешний финансовыйкризис, может служить индикатором будущего восстановления. Однако судя по выходящей статистике, дела в сегменте ипотечного кредитования пока обстоят не совсем хорошо.
Накануне в США вышли данные об объеме просроченных платежей по ипотечным кредитам от Mortgage Banking Association (mortgage delinquencies). Аналитики ИК "Арбат Капитал" отмечают, что после некоторого замедления во II квартале 2009г. рост показателя вновь ускорился. Увеличение составило 40 б.п., и на данный момент общий уровень просрочки в сегменте ипотеки составляет 9,64% (во II квартале рост составил лишь 12 б.п.).
Аналитики ИК "Арбат Капитал" оценивают данную новость как весьма негативную для американского банковского сектора, поскольку ипотека по-прежнему представляет серьезный риск как для балансов банков, так и для всей экономики. В некоторых штатах доля сегмента недвижимости (строительство, ипотека, услуги различных брокеров по недвижимости и т.д.) составляются 20-25% валового регионального продукта (данные за 2007г.). И если рост потерь права выкупа по закладной может быть не столь негативным фактором (хотя этот вопрос дискуссионный), то ситуация с ростом просрочек является опережающим индикатором того, что этот рынок еще долгое время будет оказывать существенное негативное влияние на экономику.
"Отчетность банков также свидетельствует о том, что просрочка в сегменте ипотечных кредитов продолжает представлять серьезный риск для экономики: просрочка 30-89 дней в III квартале вновь выросла после снижения во II квартале. Основным фактором такого положения вещей выступает рынок труда. Безработица растет (другие факторы дефолта по ипотеке - LTV, стоимость обслуживания долга и т. д. - в последнее время демонстрируют позитивную динамику), лишая возможности все большее число заемщиков осуществлять выплаты по кредитам, несмотря на различные планы помощи правительства США", - указывают специалисты ИК "Арбат Капитал".
Аналитики "Ай-Ти-Инвест-Проспект" также отмечают, что сжатие кредитного предложения от банков существенно усугубило проблемы сектора домохозяйств и корпораций. По данным ФРС, осенью 2009г. сжатие потребительского кредита превысило 5% в год, а коммерческого и промышленного - 16%: оба показателя поставили рекорды за всю историю мониторинга с 1947г. И главное, подчеркивают эксперты, в ходе кризиса была нарушена система кредитного стимулирования спроса: жить в долг стало дорого и невыгодно. Домохозяйства и корпорации больше не могут его наращивать. Для большинства американских домохозяйств теперь характерно изменение поведения на рынках долгосрочных активов, связанное с ростом сбережений и уменьшением кредитной зависимости. Доля дефолтов по ипотечным кредитам уже достигла 9-12% и будет расти, возможно, до 15%.
"Выходит, при сжатии частного спроса и ограниченной возможности госбюджетов единственным потенциальным источником накачки спроса остается кредит", - констатируют специалисты "Ай-Ти-Инвест-Проспект". Именно поэтому сейчас большинство мировых центробанков держат ставки на предельно низких уровнях. Снижение уровня учетной ставки в США традиционно вызывает снижение ставок по долгосрочным ипотечным кредитам. На начало ноября фиксированные ставки по 30-летним ипотечным кредитам в США опустились ниже ключевой отметки 5%, что теоретически может привести к росту спроса на недвижимость. "В прежние годы на рынке недвижимости работал следующий принцип: когда ставка по ипотечным кредитам падала ниже 5%, спрос на недвижимость начинал демонстрировать тенденцию к росту. Однако если ее значение превысит эту отметку, спрос ослабевает", - подчеркивают аналитики "Ай-Ти-Инвест-Проспект". С точки зрения теории, все правильно. Но в условиях высокой безработицы, большой закредитованности домашних хозяйств и нестабильного потребительского спроса все меньше американцев обращает внимание на ставку по кредиту и все больше решает не спешить с дорогими покупками, предпочитая увеличивать норму сбережений.
Ипотечные кредиты в США сейчас выдают в основном полугосударственные агентства, а ипотечные бумаги живы лишь при условии гарантий правительства. "Достаточно сказать, что масштаб их эмиссии в этом году по сравнению с 2008г. сократился в 50-100 раз! Строительная активность стагнирует на фоне перегрева прежних лет: за последние пять лет в США было построено столько жилья, сколько американцы в состоянии реально потребить лишь в течение 15 лет. Кроме этого, многие домовладельцы сейчас должны по ипотечным кредитам большие суммы, чем их дома сейчас стоят на рынке. В таких условиях они не могут их просто продать, ведь вырученная сумма не сможет погасить кредит. В таких условиях о массовом росте объемов новых ипотечных займов не может быть и речи", - указывают аналитики "Ай-Ти-Инвест-Проспект".
Что касается потери права выкупа по закладной, аналитики ИК "Арбат Капитал" считают этот риск также очень и очень высоким, однако верят, что в данном случае правительство и банки смогут справиться с проблемой. В противном случае последствия для американской экономики будут малопредсказуемыми. По различным оценкам, объем серьезно просроченных ипотечных кредитов, находящихся на балансах банков/обслуживающих компаний или в стадии потери права выкупа по закладной, превышает 5 млн домов. К этому следует прибавить около 16 млн домов с LTV более 100%, а также практически рекордный уровень пустующих домов для аренды и продажи. Доля последних, правда, постепенно снижается. Тем не менее объем скрытого предложения домов на американском рынке жилья беспрецедентный, что предопределяет серьезные риски для экономики США и, соответственно, для банков. Не удивительно, что государство с такой легкостью продлило программу налогового стимулирования по ипотечным кредитам, так как в условиях очень хрупкого равновесия на рынке жилья иначе поступать было бы просто неразумно. Этот риск, полагают эксперты, практически полностью зависит от того, насколько дальше банки и государство смогут поддерживать хрупкий баланс на рынке жилья. Если этот риск воплотится в действительность, все рекомендации "покупать" могут достаточно быстро поменяться на "продавать", подчеркнули в ИК "Арбат Капитал".
"Мы по-прежнему позитивно настроены относительно перспектив американского финансового сектора, поскольку подтверждений постепенного восстановления в этом сегменте на текущий момент больше, чем опровержений. Однако нельзя не отметить все еще весьма высокие риски данного сектора", - заключили эксперты ИК "Арбат Капитал".
Главу Meredith Whitney Advisory Group Мередит Уитни удивляют те, кто обсуждает возможность возникновения проблем в сфере коммерческой недвижимости, будто кризис на рынке жилья миновал и уже не актуален. Между тем ставки по ипотеке растут на фоне серьезной безработицы и понижающейся кредитоспособности американцев. Цены на дома в таких условиях продолжают падать. "Банкам придется опять переоценивать свои активы, связанные с недвижимостью, а к чему это приводит, мы все уже прекрасно знаем. На мой взгляд, экономике США не удастся избежать сценария двойного "дна", - заявила в эфире CNBC М.Уитни.
"Все мы прекрасно помним, - говорят аналитики "Ай-Ти-Инвест-Проспект", - что было в условиях жесткого финансового кризиса с фондовыми рынками в начале года. Во избежание паники монетарные власти крупнейших мировых держав провели массированную денежную накачку своих банковских систем, чтобы государственными деньгами залатать дыры в балансах, образовавшиеся из-за обвала стоимости активов. Уже через полгода финансовое положение банков существенно улучшилось". Эксперты рассматривают два возможных варианта развития событий.
Согласно первому варианту, если монетарные власти перестараются с денежной накачкой и породят мощную инфляционную волну, то фондовые и товарные индексы улетят в небо. Что собственно видно уже этой осенью. "То есть, по сути, фондовый рынок перестает являться индикатором фундаментальной оценки работы компаний и отраслей, а все больше напоминает финансовый супермаркет, куда стекаются "горячие" деньги как в надежде уберечься от грядущей инфляции активов, так и с целью создать новую прибыль. То же касается и золота, рассматриваемого многими как лучшее антиинфляционное средство", - отмечают эксперты "Ай-Ти-Инвест-Проспект".
Второй сценарий - умеренно дефляционный, когда периоды снижения цен перемежаются небольшими инфляционными всплесками: в целом цены упадут, но не так сильно, как в 1930-е годы. В пользу этого варианта говорит и ограниченность потенциала наращивания бюджетных программ стимулирования спроса. "При сворачивании госпрограмм поддержки экономики рынки ждет невеселая участь: цена нефти вполне может провалиться к 35 долл./баррель (и даже ниже), а затем стабилизироваться в зоне 40-50 долл./баррель. Цены на промышленные металлы тоже могут упасть на 40-50% с текущих уровней", - прогнозируют специалисты "Ай-Ти-Инвест-Проспект".
По их мнению, на ближайшие полгода можно предположить крайне волатильную ситуацию на фондовых и сырьевых биржах. Фундаментально слабые показатели реальных активов инвесторы будут игнорировать, покупая их в расчете на государственную поддержку мировой экономики. Общую картину дополняет Китай, показавший в первом полугодии 2009г. громадный объем вновь выданных займов, составивший свыше 50% ВВП, что в итоге не только подняло фондовые индексы КНР, но и раздуло изрядный "пузырь" на рынке местной недвижимости, где цены за последний год выросли на 26%. "Да, есть шанс нарваться на провал в потребительском спросе, как только госинъекции закончатся, но пока этого не произошло, рыночные активы будут подниматься в цене", - полагают аналитики "Ай-Ти-Инвест-Проспект".
mirinvestizij ©
2009-2016 Перепечатка оригинальных статей возможна только при наличии
активной ссылки на источник
